KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir.
Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bir takım şartların mevcut olması gerekir. Bu kapsamda öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluştan yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle riskli yapı raporu alınması gerekir. Yapının riskli olduğu uzman raporuyla tespit edildikten sonra bu raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Öncelikle rapor ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla riskli yapıdaki kat maliklerine tebligatla bildirilir. Tebligat sonrası her bir kat malikinin 15 gün içinde riskli yapı raporuna itiraz hakkı vardır. Eğer riskli yapı tespit raporuna riskli yapıdaki kat maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Ayrıca raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler. Raporun kesinleşmesi ve maliklerce anlaşma sağlandıktan sonra bir müteahhit ile sözleşmesi yapılması suretiyle inşaata başlanması mümkündür.
- Kentsel Dönüşümde Yıkım ve Sonrası İçin Karar Çoğunluğu, Karar Alınması ve Karara Katılmayanların Durumu
Kentsel dönüşüm hukuku alanında, halk arasında en çok yanılgıya yol açan unsurlardan biri de üçte iki çoğunluk şartı hususudur. Öncelikle yıkım kararı yukarıda da izah ettiğimiz üzere herhangi bir çoğunluğa gerek kalmaksızın bir malikin dahi başvurusuyla riskli yapı olduğu ispat edildiği takdirde gerçekleşebilir.
- Bu toplantıda malikler kanunda da belirtildiği üzere paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında üçte iki çoğunluk kararıyla yapının kentsel dönüşüme uygun olarak yeniden yapılması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak müteahhite verilmesi, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına yönünde bir karar alarak işlemlere devam edebilirler.
YENİ KANUN İLE BERABER 10 KASIM 2024 TARİHİ İTİBARİYLE 2/3’LÜK ORAN SALT ÇOĞUNLUK YANİ MALİKLERİN ½’SİNİN 1’FAZLASI OLARAK DEĞİŞMİŞTİR.
Bu sebeple malikler taşınmazlarına ait gerçekte sahip oldukları arsa payı ile tapu kayıtlarında görünen arsa paylarının uyuşup uyuşmadığına dikkat etmeli bir oransızlık varsa ve şartları taşıyorsa kentsel dönüşüm sürecinden önce arsa payının düzeltilmesine yönelik dava açmalıdır.
- Alınan karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere, herhangi bir malik tarafından noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, on beş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir
Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların karan ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydndaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. (6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Madde 6/1 Son 2 Cümle)
TÜM BU AÇIKLAMALARA GÖRE;
Kat malikleri kurulunda
Sağlanması gereken
Çoğunluk
| Binanın güçlendirilmesi/yıkımı gerektiğine dair usule ve hukuka uygun RAPOR YOKSA | Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmalıdır | Kat malikleri kurulu toplanır, yeterli çoğunlukla GÜÇLENDİRME İÇİN karar alır ve istediği bir firmaya güçlendirme işlemini yaptırır. |
| Herhangi bir usule ve hukuka uygun RAPOR VARSA | Hiçbir kat malikinin rızası gerekmez | Kat malikleri kurulu isterse toplanır ve karar alarak 4/5 oranında oy çokluğu ile Rapor doğrultusunda yukarıdaki usulle güçlendirmeyi yaptırır. Ya da 2/3 – 10 Kasım İtibariyle 1/2 çoğunlukla Yıkıma ilişkin kararlar alınabilir. |
Yıkım için ekstra bir karara gerek yoktur ancak yıkım sonrası müteahhit işlemleri için vs. üçte iki karar / Yeni Kanun Dönem ile 10 Kasım Sonrasında 1/2 çoğunluğu aranır. Aynı zamanda toplantı çağrı usul ve esaslarına da riayet etmek gerekir.
| TOPLANTI ÇAĞRI USUL VE ESASLARI Toplantı türü | Çağrı zamanı | Çağrı usulü |
| Olağan toplantı | Makul süre (Örneğin toplantı tarihinden 15 gün ya da 7 gün öncesi yeterlidir) | Özel bir usul yoktur. (Örneğin apartman panosuna asılabilir ya da Whatsapp’tan gönderilebilir.) |
| Olağanüstü toplantı | Toplantı tarihinden EN AZ 15 gün önce (Bu süre kesindir, 14 gün dahi olmaz) | Ya kat maliklerine imzalattırılan bir davet mektubu ile ya da bu mektubu kat maliklerinin adreslerine iadeli taahhütlü göndererek |
Olağan toplantı zamanı;
- Yönetim planında gösterilen zaman
- Zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde toplanır.
- (Yılda en az 1 kez toplanmak zorundadır)
Olağanüstü toplantı çağrı usulü;
- Yönetici talebiyle
- Denetçinin talebiyle
- Kat maliklerinin 1/3’ünün talebiyle
- Kentsel Dönüşümde bir malikin talebi ile
Olabilir.,
KONU BAŞLIKLARI BAKIMINDAN KENTSEL DÖNÜŞÜM DANIŞMANLIĞIMIZ AŞAĞIDAKİ HİZMETLERİ KAPSAMAKTADIR.
- Apartman Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Nisabının Takibi
- Kat Malikleri Kurulunun Çağrı Usulüne İlişkin Danışmanlığın Sağlanması
- Kat Malikleri Kurulunda Alınacak Kararın İçeriği ve Danışmanlığı
- Kat Malikleri Kuruluna Uyum Sağlamayan Maliklerle Görüşülmesi
- Kat Malikleri Kuruluna Uymayan Kişilere Karşı Bakanlık ve İlgili Kurumlar Nezdinde İşlemlerin Yapılması
- İlgili İhtarnamelerin Hazırlanması ve İhbarların Sağlanması ve Keşideleri
- Yatırım ve İnşaat Şirketleri/Site yönetimleri ile olan görüşmelerin hukuki gündemli toplantılarına katılmak,
- Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasındaki toplantılara katılmak ve önerilerde bulunmak,
- Arsa payı çoğunluğunu sağlayan binanın ilgili mevzuat takip edilerek arsa paylarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca satışı için ilgili işlemlerin yapılması,
- Müteahhit şirketlerle yapılan anlaşmalar ve müteahhit şirketin hazırladığı dosyaların hukuk ve fayda bakımından denetimi, incelenmesi, yönlendirilme ve danışmanlıkların sağlanması
- Yatırım ve İnşaat şirketleri/Site ve bina yönetimleri ile yapılan görüşmelerde yardım ve danışmanlığın sağlanması,
- İmar planı ve imar alma süreçlerinin takibi, hak sahiplerinin menfaatlerinin korunması
- İmar durumu doğrultusunda sözleşme ve sair anlaşmaların revizeleri ile ilgili önerilerin sağlanması,
- Proje üzerinden yapılan paylaşımlarda hakkaniyete aykırılık olmaması adına ilgili nezaretin sağlanması
- SPK şirketlerinin yaptığı puantaj uygulaması doğrultusunda yeni bağımsız bölümlerin kat malikleri ve üyeler arasında paylaşımında hukuki yardım için bulunmak,
- Maliklere yapılacak taşınma, mağduriyet/kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımda bulunmak,
- Kat irtifakı tapuları açısından hukuki danışmanlık yapmak,
- İnşaat sürecinde, sözleşmeye uyma konusunda hukuki yardımda bulunmak ve gerekli ihtarları çekmek, inşaatın ve hafriyat süreçlerinin hukuka uygun olarak devamının sağlanması için danışmanlıkların sağlanması,
- Binanın iskan alınması yapımı sürecinde, sözleşmeye uyma konusunda hukuki danışmanlık sağlanması,
- Kat mülkiyeti tapularının alınması sürecinde hukuki danışmanlık sağlanması,
- Maliklere bağımsız bölümleri teslimi sürecinde, sözleşmeye uyma konusunda hukuki yardımda bulunmak ve gerekli ihtarları çekmek,
- Kat malikleri ve site yönetiminin bu süreçte SPK değerleme şirketi, Kontrollük Şirketi gibi üçüncü taraflarla olan sözleşmelerini hazırlamak,
- Süreç içinde bina yönetimine yatırım ve inşaat açısından sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapmak.