KİRALANAN TAŞINMAZIN ORTAK ALANLARINDA ZORUNLU MASRAFLARIN YAPILMASI HK.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Bu ortak alanların korunması, onarımı ve tüm giderleri de Kat Mülkiyeti Kanunu 16. Maddesi uyarınca kat maliklerinin arsa payı oranında sorumluluğundadır.
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu 4. Maddesi şu şekildedir;
“””Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. “””
Bu bağlamda yukarıdaki kanun maddesinde sayılan ve sayılmayan ortak yerlerden bir kısmında arızalar oluşabilir ve bu arızlar, bazı kat maliklerinin bağımsız bölümlerine zarar verebilirken diğerlerine vermeyebilir veya bazı kat malikleri bir kısım ortak yerlerden faydalanmazken bir kısmı faydalanabilir.
İşte, kat malikleri arasında, KMK m. 16/II hükmünde ifade edilenden farklı bir kullanma ve yararlanmanın, bu şekildeki bir “sözleşme” ile kararlaştırıldığı hallerde, bağımsız bölüm kiracıları da söz konusu anlaşma ile bağlı olacaklardır. Öncelikle ortak alanları kullansın ya da kullanmasın tüm kat malikleri bu giderlere ve zararlara aralarında farklı bir anlaşma olmadıkça arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.
Bu kapsamda Ortak yer ve tesislerdeki bozuklukların ise kat malikleri kurulunda yapılacak toplantı ile kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rıza ve onayıyla yapılması mümkündür.
Ancak bahsi geçen bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.
Bu hususta Kat Mülkiyeti Kanunun 19. Maddesi Şu Şekildedir;
“”“Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”””
Bu durumda mahkemeden durumun tespiti talep edilerek, arızanın hemen giderilmesi sağlanabilir ve bu uğurda yapılan giderler de tüm kat maliklerinden tahsil edilir. Bu onarımı yönetici yapabileceği gibi acil hallerde kat maliki de yapabilecektir. Ancak tereddüt veya avans toplanmasının gerekliliği halinde Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılarak bu konuda yönetici veya kat malikine yetki ve süre verilmesi de talep edilebilir.
Yargıtay Kararı – 18. HD., E. 2015/14734 K. 2015/14673 T. 19.10.2015
””“Dosya içindeki bilgi ve belgeler ve özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; dava konusu taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti kurulu olup, A-B-C-D- Bloklardan oluştuğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesine göre kat malikleri, anataşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.””””